Compro piso. ¿Dónde están las mejores ofertas?

Una vez superado el dilema alquiler-compra, ahora sólo cabe esperar que sea cierto aquello de que "es un buen momento para comprar".

Todos sabemos que el mercado inmobiliario se encuentra en la situación actual por una mezcla de razones. Las consecuencias más directas han sido la sobre-edificación y la sobre-presión de los préstamos contratados en los últimos años sobre las cabezas de clientes y promotores. Derivado, o como origen de esto, según se vea, el crédito ha sido restringido, impidiendo un flujo de dinero que permite recuperar las ventas.

Por tanto, simplemente se trata de un buen momento para comprar por la necesidad de vender de mucha gente... pero, claro está,  sólo si tienes dinero o (utópicamente) puedes vender (no mal-vender) tu vivienda actual.

Ahora la cuestión es: ¿dónde están las mejores ofertas?

De lo anterior se desprende que la mayor parte de la oferta actual de viviendas de grandes ciudades están ahora en manos de famílias sobre-endeudadas, bancos que han embargado propiedades o promotores que han sobre-edificado.

Veamos caso por caso. Un "feliz" propietario que pone en venta su vivienda por necesidad, es una persona que sólo piensa en deshacerse de sus obligaciones con el banco y respirar. Por tanto intentará sacar el máximo partido a la venta, poniendo el precio por encima de lo que posiblemente el mercado esté dispuesto a pagar en este momento. Su margen de maniobra es poco y su predisposición a negociar dependerá posiblemente del tiempo que lleva puesto en venta su piso y de otros elementos coyunturales (estabilidad familiar, etc.) que generen urgencia. Pero la rebaja la presumo mínima. Debemos tener en cuenta junto con lo anterior, que a los españoles nos está costando mucho entender y sobrellevar que nuestro único patrimonio (la vivienda), el cual se suponía fuente de riqueza porque nunca perdía valor, ha empezado a ser un lastre por el que nadie da un duro. Nos cuesta renunciar a obtener una plusválua interesante y entender que nuestra vivienda habitual nunca debió ser considerada una inversión.

¿Qué ocurre con el banco? hace unos días os pasaba un listado de bancos y cajas estatales que ponen a disposición del público viviendas embargadas el último periodo. En este listado ya citábamos algunas diferencias en cuanto  a contenido, y decíamos que, por ejemplo, Banco Santander ofrece viviendas a precio de hipoteca pendiente. Eso parece una ganga, por lo que debería suponer precios muy por debajo de mercado. ¿Por qué no se los quedan los empleados? Mi explicación: ¿alguien a quien le quedan por pagar 100.000 euros de crédito, ejecuta la hipoteca y renuncia al piso? Probablemente no. Me parece que se trata más de personas que se han ahogado con créditos inabarcables y que no deben haber aguantado más de 3-5 años (últimos años de mayores subidas). En ese tiempo el importe amortizado es mínimo. Por tanto, señores, ¡Banco Santander vende pisos a precio de mercado 2004-2005! Y eso no es ninguna ganga.

Nos queda el promotor. Éste tiene un problema. No tiene una hipoteca que soportar, sino, con suerte, sólo un manojo de ellas. Además, por supuesto, los costes de comunidad, etc., asociados a las mismas. Por otro lado, una vivienda cerrada durante un largo periodo puede llevar a la necesidad de realizar pequeños arreglos o ajustes que, por supuesto, el comprador no querrá soportar (equipos eléctricos, cañerías o incluso pintura). Por tanto, sí parece ser el más interesado en vender. Sin embargo tiene una pequeña ventaja frente a un propietario. Este señor negocia precio contra un importe de coste, no contra un importe de mercado hipotecado. Es decir, no tiene el mismo margen de negociación un propietario que un promotor, cuya hipoteca se ha dimensionado a precio de coste, y no a precio de compra en años anteriores.

Partiendo de la base que el promotor parece la mejor opción (además ofrece vivienda nueva), ahora el tema es: ¿qué opciones de negociación puedo darle o puede darme un promotor? Lógicamente, podrás negociar más o menos en base a la situación de la promoción sobre la que has puesto el ojo (promoción acabada hace tiempo o en proceso). Pero ¿qué puedo ofrecerle yo al promotor? Teniendo en cuenta lo que os he comentado arriba...imaginación al poder.