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Vender vivienda es difícil. Comprar también

El año nuevo no empieza bien para los que compran o venden pisos en España. Sube el IVA aplicable a la adquisición de vivienda nueva y desaparece la posibilidad de desgravar el IRPF por compra de vivienda habitual. Pero eso no es todo. Gobiernos autonómicos como el de Cataluña han incrementado también el tipo impositivo por transmisión de bienes patrimoniales; esto es, por la compra de vivienda de segunda mano, entre otros.

Los datos: El IVA aplicable a vivienda nueva pasa del 4% al 10%; el impuesto por transmisión de bienes patrimoniales en Catalunya sube del 8% al 10% (no sube en el resto de España); y desaparece la deducción del 15% de los pagos de la vivienda

Poco ha durado la recuperación de la desgravación por vivienda habitual; poco más de un año. Pero, ¿tiene sentido incrementar el tipo impositivo aplicable a la compra-venta de vivienda en el momento actual? Hablamos de un escenario de mínimos históricos del valor del euribor. Es decir, que el dinero sale barato. Para evitar que nos volvamos locos de nuevo el gobierno aplica impuestos elevados asociados y los bancos requsitos de acceso al crédito imposibles, con diferenciales altísimos y préstamos por debajo del 80% del precio/tasación del piso.

Hoy en Catalunya, por ejemplo, comprar un piso de segunda mano por 100.000€ supone tener en ahorros 10.000€ para el impuesto de transmisión de bienes, 20.000€ para cubrir el importe que NO te prestará el banco y algunos cientos más de euros para los gastos de notaría y registro.

Os habréis fijado que hablamos de un escenario de compra de una vivienda humilde (100.000€) por parte de un comprador adinerado que tiene unos ahorros de más de 30.000€. Esto no es razonable ni existe.

El precio de la vivienda puede seguir bajando. Eso es un hecho y tendrá un alcance u otro en función de la tipología de vivienda y la zona. Pero lo preocupante es que no se trata únicamente del precio y de si éste es adecuado, sino del acceso a la financiación para pagarlo.

Habrá quien crea que una cosa lleva a la otra. Es decir, que el precio adecuado lo marca el comprador y que, por tanto, se forzará la bajada hasta convertirse en el comprador adecuado para el banco y poder ejecutar la operación.

Ese argumento sería coherente si habláramos de adquisición de viviendas totalmente amortizadas. El vendedor tiene margen de maniobra. ¿Pero qué ocurre con las viviendas nuevas de promotores endeudados o de viviendas de segunda mano de vendedores sobre-endeudados? ¿Aquí el precio quien lo marca? En esos casos existe un suelo difícil de traspasar por las consecuencias para el vendedor.

En esos casos el vendedor debe decidir si rebajar por debajo del nivel de deuda (lo que supone tener ahorros para cubrir el diferencial y eliminar la deuda...incoherente otra vez), solicitar dación en pago al banco, ponerlo en alquiler a la espera de momentos mejores y esperando que el mercado de alquiler sea favorable y nos cubra la hipoteca o, sencillamente pegar fuego al piso y cobrar el seguro...

Está claro que no hay una cara favorable de la moneda. Unos y otros estamos fuera del acceso a la vivienda de propiedad. A no ser que se realice una reforma profunda del mercado inmobiliario (¡de venta y alquier!) la vivienda va a dejar de ser un derecho universal por más que lo ponga en la Carta Magna que tanto admiran algunos.

 

Comentarios Vender vivienda es difícil. Comprar también

Ciertas palabras en este mundo de locos y tan complicado en todos los terrenos

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